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中介李元在上海核心商務區寫字樓租賃市場工作了5年，今年第一季度，他幾乎沒有客戶，隨著疫情得到控制，二季度前來問詢的客戶陸續多了起來，但租金卻在不斷下壓。“8月成交的一個寫字樓單子位于南京西路地鐵口，業主空置時間太久，急于出租，最終成交價在5元/平方米/天，這在過去是不可能的，南京西路寫字樓的平均租金一般不會低于10元/平方米/天。”

來自機構的數據印證著李元的感受。

空置率方面，世邦魏理仕報告顯示，2020年第二季度上海市寫字樓空置率為19.9%，這一數字為近15年來最高；租金方面，仲量聯行數據顯示，二季度上海甲級辦公樓租金為7.9元/平方米/天，環比下降4.6%，同比下降達9.4%。

隨著疫情的好轉，寫字樓的租賃活躍度也在逐漸恢復，租戶在部分板塊間的流動甚至有明顯的加強，但這絲毫無法讓市場參與者感覺到放松，上海市未來龐大的寫字樓新增供應量擺在眼前，寫字樓供需兩端的差距可能會持續拉大。

撤離與進駐

建造業從業者張偉的公司在兩年前搬到上海漕河涇開發區，租用了三層辦公樓，今年年底租約到期后，他們將搬到漕河涇開發區的另一幢寫字樓中。“公司受到疫情影響，上半年盈利情況不佳，租金壓力大，新的辦公樓位置距離只隔了不到2公里，但租金更便宜”。

這是很多中小企業的選擇，漕河涇園區一名招商人員告訴經濟觀察報，受到疫情沖擊，一些小企業選擇園內換租，對人員和辦公面積都進行了縮減，還有一些企業則選擇了搬離，搬離的企業中，有些選擇了周邊區域價格更便宜、面積更小的辦公室，另一些則選擇了聯合辦公這種更加靈活的辦公形式。“大多數都是面積在500平方米以下，員工在30人以下，受到疫情影較大的旅游、酒店和外貿等行業的小型企業。”他說。

雖然目前的搬遷多體現在一些小企業身上，但這位招商人員透露，一些抗風險能力較強的企業暫時沒有搬遷動作其實和年度預算相關，“一些公司由于預算做好了，今年暫時不動，但是年底或明年會選擇搬遷”。

同時，漕河涇園區響應國資委號召，對中小微企業進行了為期3個月的租金減免，這也是一些小企業上半年還能維持的因素之一，但到了八九月，有些小公司還是撐不下去搬走了，“疫情的影響還沒有停止”。

與受到疫情沖擊較大的教育、貿易、旅游等行業相比，游戲、直播、醫藥等行業在疫情期間獲得了較好的發展，也帶來了相應的擴張需求。

仲量聯行數據顯示，金融服務、專業服務和科技新媒體行業在今年上半年的新增租賃需求中占比位列前三甲，合計需求近70%，化學醫藥行業在上半年租賃需求中占比9%，同比上漲了5%。

上述漕河涇園區的招商人員稱，上半年，一些電子商務、游戲直播類的企業選擇了擴張，“一下就擴張兩三千平方米的公司不是個例”。

據了解到，今年上半年，字節跳動租下了位于漕河涇中央商務園新建成4棟樓中的3棟，租賃面積超過了12萬平方米。

新興商務區引力加大

疫情期間，雖有一些小微企業因為資金或業務的原因經營困難，但這部分企業在上海整個寫字樓版圖中其實占比非常小，這是高力國際辦公樓服務執行董事吳群的判斷，就整個上海片區甲級寫字樓用戶來說，沒有看到退租風潮，更多的流動其實是出于把握時機考慮，在租金下行時期尋找性價比更高的樓宇。

仲量聯行數據顯示，上海寫字樓凈吸納量由第一季度的-5.2萬平方米回正，二季度凈吸納量在8.3萬平方米，這其中，有近5萬平方米的交易面積落地在前灘。

高力國際的報告也顯示，第二季度主要的8宗寫字樓交易中，有5宗發生在前灘，整個二季度，前灘收獲了包括西門子、安居客、基石藥業在內的多個大面積租約。

此外，汽車金融科技服務平臺燦谷、半導體跨國公司德州儀器、法國水務巨頭威立雅也在2020上半年紛紛進駐前灘。

值得一提的是，在燦谷進駐之前，前灘就已經集聚了捷豹路虎中國區總部、上海蔚來汽車、自動識別行業和AUTO-ID第三大供應商得利捷等汽車相關總部企業。而在去年年底，德國醫藥、高性能材料巨頭默克和美國醫療技術公司BD也相繼入駐前灘。

前灘國際商務區2.83平方公里范圍內，規劃了約350萬平方米的建筑面積，在地理位置上靠近陸家嘴，被稱為“陸家嘴2.0版本”。

吳群分析前灘吸引企業入駐的原因包括：位置優越、交通和生活便利度較高、樓齡小、商業配套預期在未來可比肩CBD。

除此之外，前灘的租金優勢也非常明顯，世邦魏理仕數據顯示，第二季度，陸家嘴的租金報價為13.4元/平方米/天，而同期前灘的租金報價為7.4元/平方米/天。一位陸家嘴寫字樓業主向經濟觀察報坦言，“從去年開始，有越來越多陸家嘴區域內的非金融行業企業選擇搬去了前灘”。

同樣的流動還體現在科技類企業向徐匯濱江的轉移中。

近年來，騰訊、阿里、網易、華為鯤鵬、小米等互聯網行業紛紛選擇落地徐匯濱江的西岸智慧谷，形成了一定聚集效應。“徐匯區政府對人工智能產業的扶持，對符合政策企業的補貼都吸引不少浦西的企業進駐徐匯濱江。”吳群告訴經濟觀察報。

而一名漕河涇業主稱，徐匯濱江目前的租金與漕河涇相當，但是寫字樓更新，智能化程度也更高，加上政策的利好，對一些企業來說很有吸引力。

供大于求

二季度以來，市場流動性與需求逐步回升，但值得關注的是，供應量的增加正不斷將寫字樓供需兩端的差距拉大。

據高力國際最新統計，一季度上海南外灘、新客站區域新增供應了3個寫字樓項目，上海寫字樓整體空置率為19.2%，這一空置率預計將在2020年末達到28.9%。二季度共有6個非中央商務區的新項目竣工，總建筑面積達29.5萬平方米，總計供應面積約23.1萬平方米。

高力國際預計，2020年全市寫字樓供應量將達到250萬平方米，但需求量僅為40萬平方米，供求比大于6：1。

受到供應量影響，一些新興商務區的空置率持續走高，南外灘的寫字樓空置率在第一季度和第二季度高達60%以上。北外灘、前灘和莘莊等新興商務區上半年的空置率超過30%。

當寫字樓租賃市場步入租戶市場，業主或多或少都會遭遇租金“價格戰”，包括更具競爭力的租金、更長的免租期、靈活的租賃條款和定制化裝修服務等。

仲量聯行數據顯示，第二季度中央商務區的凈吸收量為-2600平方米，而非中央商務區的凈吸納量達8.6萬平方米。

前述陸家嘴一名寫字樓業主稱，面對新興商務區的競爭，他們從去年底就開始對公共區域進行裝修以改善硬件設施，今年則從提供更好的物業服務和降低租金兩方面入手吸引顧客。

漕河涇開發區一位負責兩棟辦公樓出租的物業負責人稱，其中一幢樓的空置率已經超過40%，原本報價范圍在4.8-5元/平方米/天，為了吸引客戶，價格可以談到4元/平方米/天甚至更低。

采訪中，多名從事寫字樓租賃的中介告訴經濟觀察報，“客戶的選擇很多，租金方面和業主都好談”。

這種情況不僅發生在2020年，世邦魏理仕預測，2020年到2024年，預計將有501萬平方米新增供應量。

吳群告訴經濟觀察報，面對未來的大量新增供應，企業需求量無法與之匹配，新增寫字樓在短時間內難以消化，空置率就會持續處在高位，而租金的反應會更加滯后。“要想恢復到去年同期價格水平至少還需要1到2年時間。”吳群說。