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今年以來(lái)，受新冠肺炎疫情影響，上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)受到相對(duì)的負(fù)面影響。不過(guò)，隨著上海下調(diào)疫情防控響應(yīng)級(jí)別，上海寫字樓的需求也迅速恢復(fù)。近期，調(diào)研了上海各區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)情況，試圖還原目前上海寫字樓業(yè)態(tài)的真實(shí)現(xiàn)狀。

本篇介紹的，是上海寫字樓在今年上半年的續(xù)租情況。

從上海辦公樓的租賃情況來(lái)看，似乎迎來(lái)了近年辦公樓空置率的較高點(diǎn)，但與此同時(shí)，也迎來(lái)了續(xù)租率的較高點(diǎn)。

根據(jù)多家商業(yè)地產(chǎn)公司的2020年二季度報(bào)告，上海寫字樓空置率小幅下降。

戴德梁行的報(bào)告指出，雖有新增供應(yīng)項(xiàng)目入市，但上海全市空置率仍然下降至20.9，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中核心區(qū)域空置率14.2%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

高力國(guó)際的報(bào)告則顯示，今年二季度上海寫字樓市場(chǎng)整體空置率19.1%，環(huán)比保持穩(wěn)定。而受疫情影響，租屋企業(yè)決策愈加保守，多數(shù)租戶選擇推遲擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃改為續(xù)租。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐指出，上海甲級(jí)寫字樓中，今年一季度上海甲級(jí)寫字樓退出的面積約5萬(wàn)平方米，而上海所有辦公樓入駐的面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，所以退出的需求占比僅0.5%。

“從這個(gè)比例來(lái)看，上海甲級(jí)寫字樓的黏性很強(qiáng)，企業(yè)在上海辦公，特別是在甲級(jí)辦公樓里辦公的韌性和穩(wěn)定性是很高的。”黃璐表示，受疫情的影響，大部分企業(yè)在辦公樓租賃或搬遷、擴(kuò)張的決策上都比較偏謹(jǐn)慎。而加上不確定性和安全的考量上，相比搬遷，企業(yè)會(huì)選擇續(xù)約。

根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，如今年一季度，長(zhǎng)生人壽續(xù)租了恒基廣場(chǎng)688的寫字樓，涉及面積2000平方米。

另?yè)?jù)澎湃新聞獲悉，成立于愛(ài)爾蘭咨詢公司埃森哲（Accenture）原本打算整合其在上海的各個(gè)辦公室，搬遷至新靜安的靜安國(guó)際廣場(chǎng)，涉及面積約9000平方米。然而，在已經(jīng)商談完搬遷租賃條件的情況下，因?yàn)榘徇w前期較大的裝修成本投入以及受疫情影響對(duì)未來(lái)的不可測(cè)性的擔(dān)憂，埃森哲美國(guó)總部在最后一刻否定了搬遷計(jì)劃，最后埃森哲分別在各自當(dāng)前的辦公室進(jìn)行續(xù)租。

某商業(yè)地產(chǎn)公司人士指出，雖然上海大量的成交中更吸引眼球的是搬遷項(xiàng)目，但并不代表沒(méi)有續(xù)租，事實(shí)上，續(xù)租占據(jù)更大的比例。

另一方面，多家商業(yè)地產(chǎn)公司的研究人士認(rèn)為，目前上海商業(yè)地產(chǎn)的情況在疫情前后的表現(xiàn)區(qū)別并沒(méi)有太大。高力國(guó)際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群指出，如果拿當(dāng)前的情況和疫情前的情況來(lái)看，市場(chǎng)的交易量、客戶詢價(jià)的行為等，沒(méi)有太大的區(qū)別，“等于說(shuō)已經(jīng)恢復(fù)到正常”。

“今年2月到4月，大家也不知道當(dāng)時(shí)的未來(lái)——也就是今天——是什么樣子，但到了這個(gè)所謂的未來(lái)，我們看到的是該做的事情還是要做，因?yàn)榭蛻艄逃械男枨筮€是在，客戶要面臨的租賃到期的試點(diǎn)也在，還是要做一些決策性的東西。我們并沒(méi)有看到在今天，疫情對(duì)此還有非常重大的影響。”吳群指出，“比如空置率在疫情之前也是有的，目前空置率的狀態(tài)有幾個(gè)原因，疫情當(dāng)然是一個(gè)突發(fā)因素，這個(gè)因素在短期之內(nèi)的沖擊力是比較強(qiáng)的，但是恢復(fù)也是很快的。”

吳群指出，疫情企穩(wěn)后更多租戶著手規(guī)劃未來(lái)辦公解決方案，租戶辦公需求流動(dòng)性的增加將伴隨寫字樓項(xiàng)目之間更激烈的租戶爭(zhēng)奪。由于辦公樓市場(chǎng)今明年供應(yīng)量將維持高位，租金將有進(jìn)一步下行壓力，對(duì)租戶簽訂新租約形成利好，預(yù)計(jì)未來(lái)租戶搬遷將明顯增多，建議租戶應(yīng)于今年考慮搬遷或擴(kuò)張，并鎖定較長(zhǎng)的租賃期。