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寸土寸金的上海，寫字樓租金水平一直引領全國。根據世邦魏理仕的最新數據，2021年上海優質寫字樓平均租金報價達到277元/月/平方米，這意味著若要在上海擁有一千平方米辦公面積，月租金成本超過27萬元。

由于自2016年起上海寫字樓市場大量供應入市，過去5年來，上海寫字樓供大于求，市場一直處于租金水平下行狀態。這一狀況在2021年徹底扭轉，盡管仍受疫情困擾，去年上海寫字樓市場卻強勁復蘇，不僅凈吸納量創下歷史新高，租金也錄得5年來首次提升。

這是上海經濟、產業結構成功轉型的結果。統計資料顯示，未來在上海甲級摩天大樓里進進出出最多的人，將不再是金融業的金領，他們可能來自于那些新興賽道。此外，沿著黃浦江兩岸，上海多個新CBD正在崛起，它們讓這座城市未來的發展有了無盡的想象空間。

租戶愿為優質寫字樓付出20%溢價

2021年，上海優質寫字樓市場有17個新項目入市，新增107萬平方米，是去年交付體量的1.6倍。雖然大批新項目入市，但全年凈吸納量超過了新增供應量，這一點過去較為罕見。

據世邦魏理仕研究統計，2021年全年上海優質寫字樓凈吸納量創下歷史新高，達129.8萬平方米。2020年同期這一數據僅為50萬平方米，2021年增幅達到了160%。而根據戴德梁行統計，今年上海全市辦公樓租賃活躍，凈吸納量達到了去年的3倍。

上海優質寫字樓租金實現了5年來的首次回升，平均租金報價達到277元/月/平方米，空置率大幅下降。戴德梁行錄得2021年空置率降至16%，世邦魏理仕錄得空置率為16.6%，可以對比的是2020上海寫字樓空置率一度超過20%。

此前上海寫字樓市場的問題，主要在于供需結構。5年前，上海寫字樓曾長期處于租金上行階段，2016年升至頂部，但由于接下來每年都有大量供應入市，從2017年開始租金緩步下行，空置率上揚。

從最新數據來看，這一供需矛盾問題在2021年得到了顯著改善，上海寫字樓全年租金報價和有效租金較去年同期分別上調0.7%和1.2%，租金水平引領全國。

針對寫字樓租金上升，世邦魏理仕華東區顧問及交易服、辦公樓部負責人張越對第一財經表示，疫情以后，LEED相關綠色樓宇租金溢價優勢明顯。一般通過LEED認證的都是核心區域的超甲級寫字樓，隨著ESG被廣泛關注，健康安全成為租戶長期訴求，總體來看，這部分租戶愿意為此付出超20%的租金溢價。

一般來說，上海寫字樓市場被細分為核心商務區、新興商務區和商務園區寫字樓，前兩者計入統計的多為優質甲級寫字樓，后者則以產業園區等為載體，并不位于寸土寸金的核心區，因而租金較低廉、空置率相對更高。

不過，2021年上海的商務園區寫字樓市場也迎來復蘇，全年新增14個項目入市，新增供應面積86萬平方米，而凈吸納量則突破百萬平方米大關，租金漲幅創2019年來新高，全年錄得空置率14.5%，同比下行3.4個百分點，租金報價為137元/月/平方米。這些商務園區多位于張江、金橋及市北等板塊，不斷提升的實體經濟能級和逐步增強的科技創新，刺激市場持續釋放旺盛需求。

新賽道需求強勁增長超越金融業

在新增供應量不減的情況下，上海寫字樓市場憑何強勁復蘇？

答案是產業。寫字樓租賃和大宗交易背后，是一家家企業的支撐。產業結構的調整與轉型、企業的布局和擴張，深刻影響著寫字樓市場的吸納量。

上海是我國金融中心，過去眾所周知的是，上海核心商圈的摩天大樓里，金融業租戶占據主導地位。2020年，上海寫字樓新增吸納量里，金融業租戶占據19%，排名第一，數字新媒體產業（TMT）占據16%，消費品制造業占14%，醫藥占10%，從這些行業承租寫字樓的數據中，就能基本了解上海的產業結構。

多年前，坊間曾有人提出，上海在傳統經濟領域表現優異，在新興的數字經濟、信息經濟等領域發展卻較為滯后。但近年來，上海切實鼓勵和培育新賽道新風口的發展，數字新經濟、消費新品牌、低碳新能源、造車新勢力等齊頭并進，上海的產業結構發生了顯著變化。

這一點，在2021年的寫字樓市場數據中表現明顯。

在全年新增寫字樓租賃需求中，以電商、社交媒體、人工智能、大數據及金融科技等主導的TMT行業需求，達到了26%，排到了首位，金融業退居第二。

但即便是退到第二名，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業，仍然擴租明顯，需求占比達到了19%，且70%選擇集聚于浦東，一個重要原因是2021年中共中央、國務院發布了《關于支持浦東新區高水平改革開放 打造社會主義現代化建設引領區的意見》。

寫字樓租賃需求排名第三為消費品制造業，占比達到10%。近年來，上海新消費行業發展迅猛。100年前，上海就是遠東第一大城市，無數中國民族品牌曾從上海灘出發，走向全國。如今在新的時代，上海成為了互聯網新消費的策源地和新高地。

根據天貓平臺數據，2021年618期間，沖上天貓細分行業第一的新品牌數量高達459個，其中63個是上海品牌，位居全國第一。“帶貨一哥”李佳琦曾透露，在他的直播間賣爆的新品牌80%來自上海。因此，上海正在成為最適合新消費創業的城市。與此同時，越來越多的國際大牌們把全球新品首發地選擇為上海，把亞太區總部搬到上海，甚至直接在上海周邊建研發基地，只是為了能趕上快速變化的消費者需求。

除了前三強行業，根據世邦魏理仕數據，“專精特新”相關的生物醫藥企業擴張愈加活躍，外資需求錄得顯著回升，律所為首的專業服務和第三方辦公服務運營商年內亦持續穩健布局。

世邦魏理仕張越認為，2021年上海寫字樓需求強勁復蘇，體現了上海對新興產業戰略布局的全國引領地位，以及作為對外開放窗口城市的外資吸附力。

新板塊前灘錄得最低空置率

上海寫字樓市場的逆勢扭轉，還與上海整座城市的多元板塊崛起以及“超級租戶”數量攀升有關。

近年來，在陸家嘴、南京路、人民廣場等傳統核心區之外，上海重點發展了三大黃浦江沿線的新興核心區——前灘、徐匯濱江、北外灘，多個CBD同時崛起，為上海寫字樓市場的發展提供了廣闊前景。

此前外界一直有疑問：上海的經濟發展是否真的需要這么多CBD？以2021年最新數據來看，上海的新興CBD發展是非常成功的。

全上海寫字樓空置率最低的CBD，并不在核心商務區，而是新板塊前灘。前灘近5年來寫字樓體量爆發式上漲，2021年，前灘錄得2.6%的全上海最低空置率，租金亦呈現趕超成熟板塊之勢。

前灘寫字樓租戶結構也有別于傳統核心商務區，醫藥及生命科學行業是前灘第一大承租方，占比達到18.9%，第二大行業為消費品制造，占比18.3%，第三位才是金融業。

從世界城市發展史來看，無論是紐約、倫敦，沿濱水岸線建設發展都是共同趨勢。上海的沿浦江發展仍有巨大潛力，跟世界頂級城市來比，從經濟規模來看，上海只是紐約的三分之一，人均GDP為紐約的四分之一。按照世邦魏理仕的統計口徑，上海的優質辦公樓面積目前是1700多萬平方米，紐約則已經達到7000萬平方米以上，從中可以看到上海寫字樓市場的長期持續的發展空間。

“上海的多核心發展目前在全中國都是領先的，繼續這個發展趨勢也是非常必要的。”一位業內人士對第一財經表示。

此外，縱觀2021全年，“超級租戶”仍然為上海寫字樓市場發展提供了強大助力。

從2020年起，上海寫字樓市場中的“超級租戶”數量在大幅攀升。超級租戶指的是承租面積在一萬平方米以上的企業，有時候一家公司就能“吃”下一整個寫字樓項目。

2021年，這種頭部企業戰略布局，帶來整層以上中大面積租賃需求，仍在繼續占比提升，頭部金融、互聯網+及高精尖屬性制造等新賽道企業不斷落戶上海。

有超級租戶，也有超級買家。2021年上海大宗交易市場重返千億量級，其中寫字樓相關物業交易占比達到了52%。市場活躍的背后是投資者對于國內經濟基本面長期向好態勢的肯定。