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上海一棟住宅樓，92戶計劃為上海辦公室使用，并有張貼著辦公室出租的廣告！

發布時間：2019-04-19 瀏覽次數：1448 來源：www.puleyuan99.com

長寧來福士廣場寫字樓出租信息

6.5元/m2/天起

上海長寧區長寧路1139號

245m2 443m2 670m2 800m2 982m2 1300m2 1600m2 2576m2 150m2 100m2 50m2 35m2 25m2 15m2 ...

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近日，長寧區遵義南路8號錦明大廈居民陳先生向市民服務熱線12345反映，搬進大樓半年來，發現進出人員頻繁，上班族聚集；到了中午，各種外賣等著上樓，不少還按錯門鈴，驚擾到自己；層出不窮的公司和裝修活動也讓他倍感煎熬。他與物業溝通后才得知，小區里150多個純住宅單元已有100個左右改做他用。20多來年，物業還設定了兩種管理費，一種是住宅類，一種是辦公類，稱這是外銷房，本來就有商住兩用的情況。

據陳先生了解，自2001年8月1日起，上海市已建和新建的商品住房不再區分內、外銷，統稱為商品住房，取消租售對象的限制，境內外的單位和個人均可以購買或租賃，經營性用房并未列入其間。為何有這么多公司開在這里？這不是“居改非”嗎？解放日報·上觀新聞記者實地進行調查。

居民被公司快遞騷擾，質疑大樓“居改非”

陳先生拿出了自己的房產證，土地性質一欄確實是“住宅”，房屋用途也是“居住”。他表示，因為身體不好，所以才就近買下了這個有電梯的房子。房子之前雖然被貿易公司租用，但看了兩次房都沒發現什么擾民的問題。沒想到，入住后，問題開始一一暴露。最直觀的的感受便是，大樓的裝修時間規定，施工隊只能在中午和下班后進場施工，與休息時間沖突。由于辦公人員多，電梯的等待時間很長。外賣人員找不到公司，就隨意按門鈴，也影響到他的生活。在各大中介網站上，錦明大廈樓盤確實不少打著“寫字樓出租”“對外出租辦公”的廣告。

△錦明大廈位于虹橋商圈，外形與寫字樓接近。

4月15日中午時分，解放日報·上觀新聞記者來到現場發現，錦明大廈是單獨的一幢樓宇，身處寫字樓林立的虹橋商圈，除了外立面比較老舊，確實與其他寫字樓渾然一體。大樓門口，停著兩輛大型貨車，工人們正在卸下各類辦公用品。來往的快遞員拉著一車車的文件袋和包裝好的快遞。進入大堂，記者沒有看到一般寫字樓有的公司導航標志。門口公示一張“錦明大廈管理費支出”表格，記者注意到，其中“煤氣費”一項，顯示2018年1-10月共累計支出109317元。

錦明大廈共28層，有3部電梯，1部只通到16層，1部通到高層，1部貨梯。臨近中午，不少送外賣人員等在電梯門口，神色著急。一位居民帶著老人抱怨道：“小區就這點不好，每次都要等那么久。”不少掛著公司銘牌的上班族提著外賣也在等候。貨梯也不閑著，各式各樣的建材都在等著送上大樓。雖然大樓里進進出出十分熱鬧，但記者也注意到，整個大堂十分干凈、三部電梯內沒有一張小廣告，電梯門口都鋪設了小格歐式瓷磚，狀況也相當完整。

△錦明大廈1樓電梯間設置了客梯和貨梯。

錦明大廈是上海1991年建成的第一幢外銷商品房，一開始主要面向華僑、外籍人士和港澳臺人士。2001年8月，上海實行了內外銷商品住房并軌，錦明大廈就成為普通的“商品住房”。陳先生說，樓內實際用作居住的比例非常低，反而開了很多婚紗、健身、美容、培訓等公司，這又是怎么一回事呢？

混住的影響成常態，有的居民已習慣

記者在大樓內轉了一圈，每層4戶。7樓開著兩家公司，一家貿易公司、一家不知名，但內部有多個工位和電腦；8樓，開著一家廚房用具公司、一家食品貿易公司，另一家“無名”公司的門口有指紋識別打卡器，兩戶的結構已經打通，有多名員工正在辦公；11樓，開有設計公司和網絡公司；12樓，則是建材公司和健身房，還留有一間空房，內部還留著未收走的辦公產品，以及一家餐飲管理有限公司；16樓，開有外貿服裝公司、食品營銷公司、瑜伽公司；20樓則有一家律師事務所和生活用品公司……

△大樓內有多處未掛名、正在營業的公司；空置的房屋張貼著辦公室出租的廣告。

記者查詢了幾家“明示”了名字的公司，發現大多為港澳臺、外國投資企業，少數為申城本土企業，但注冊地均顯示不在大樓內。至于其他無名的辦公區域，則不得而知。與公司同住一層的居民，往往都在門口張貼著“單元系住家，謝絕推銷”“私人住宅，嚴禁打擾”的說明。

△大樓內有多處未掛名、正在營業的公司；空置的房屋張貼著辦公室出租的廣告。

△與公司同在一層的居民往往都會張貼“私人住宅嚴禁打擾”的告示。

記者詢問一名來自臺灣、住了十多年的居民談談入住的體驗，他表示：“適應了！”在他看來，裝修時間是統一規定的，影響上也“還好”；“住家的話，上下班確實要等電梯很久，但也習慣了；周末人就少很多。”至于消防安全方面，他認為“蠻嚴格的”。

對于有居民抱怨公司太多的情況，他說自己有心理準備，“當時就知道是辦公住宅混合體，所以最主要還是看管理。管理得好，就會守規矩。不太在意周邊是辦公還是住宅。”

物業：92家公司里1/3產證顯示可辦公

根據《上海市住宅物業管理規定》，業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者不動產權屬證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。那么大樓內的房屋，性質到底是住宅還是辦公呢？

錦明大廈由上海錦江物業管理有限公司負責管理。物業陳經理告訴記者，目前156戶中，純住家的僅30戶左右，92戶用于辦公，剩下30余戶處于空置或用途不明的狀況。而92戶中，1/3持有綜合用地性質或辦公用途的產證，其他業主還未向物業提供產證復印件。陳經理向記者出示了其中3份產證信息：兩份顯示土地用途為“住宅”，房屋用途均為“辦公”；1份土地用途為“綜合用地”，房屋用途是“新工房”，產權均為70年。也就是說，錦明大廈的部分區域是像陳先生這樣是“居住用途”，也有部分確系“辦公用途”。

△有的業主拿到的產證上顯示“居住”用途，有的產證上顯示“辦公”用途。

物業介紹，當時虹橋地區開發了一系列外銷房，包括錦明大廈在內，金橋大廈、太陽廣場、新世紀廣場等等都拿到了上海市對外經貿委等部門的批文，房產證上寫著用途可以辦公；也有不少國內企業拿到特批進行辦公。商住兩用的狀態從一開始對外出售就一直延續到現在，因此，居住類按7.6元/平方米算物業管理費，公司類則按11.4元/平方米算，“包括今年經濟普查也會到這里，默認這里有辦公區域。”

不過，陳經理也觀察到，持有居住用途產證的業主也有偷偷對外出租用于開辦公司或者自己拿來開辦公司的情況，但“物業只能提醒，沒辦法阻止”。

街道房辦回應：會通知城管部門處理

解放日報·上觀新聞記者致電虹橋街道房屋管理辦公室，了解錦明小區的商住混合狀況。一名女性工作人員告訴記者，他們僅負責監督物業管理質量方面，對錦明大廈的房屋性質并不清楚，外銷房的相關政策要咨詢區房屋管理部門。目前，他們沒有接到關于該樓宇在噪聲、消防、安全等方面的投訴。后查詢得知在3月26日接到一位居民關于“居改非”的投訴，她表示，會通知城管部門處理，并要求物業配合。這位工作人員稱，此前和錦明大廈物業溝通時，并不清楚有混住的情況。

對歷史遺留的本市部分外銷房如何規范管理，物業是否只能提醒而無法阻止，希望本市房屋管理部門能研究一下對策。

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