初創公司：寫字樓租賃之前要問的10個問題。

寫字樓租賃可能令人生畏，尤其是在您第一次租時。與以前的租車體驗相比 - 汽車，公寓，房屋 - 這一點在復雜性方面占據了一席之地。

是什么讓它對初創公司更加恐嚇？

不知道從現在起六個月后你的現金流會是什么樣子。保持靈活性至關重要。

陷入錯誤的租約，你將冒著不必要的風險來占用可能更好地用于推動增長的資本。對于某些企業來說，這只會是一個小小的挫折，可能會打破其他企業。

在本文中，我們將概述初創公司在進入辦公室之前應該提出的關鍵問題。

1.我們有明確的增長計劃嗎？

雖然看起來很明顯，但值得一提的是：你需要知道你將如何賺錢。目標必須清晰明確，超級具體。

例如，說你將為公司網站帶來更多流量是不夠的。你必須知道你將如何做到這一點。

您知道您的客戶購置成本是多少嗎？

您是否需要與在線營銷機構合作，或者您是否需要依賴內部人員？

可以理解的是，創業公司早期因高估自己而臭名昭著。然而，在簽訂辦公空間租約時，公司最好保持預測的保守一面。

考慮通過VC融資來加速增長？查看指南：關于提高種子回合應該知道的12件事。

2.寫字樓租賃我們了解前期成本嗎？

這是一個很大的問題。

這個寫字樓到底要花多少錢？

雖然每月租賃價格在紙面上看起來很不錯，但一旦配置了其他費用，它可能看起來不那么實惠。以下是一些最有可能由您負責的額外費用：

保證金：通常包括1-6個月的租金。根據房東的不同，可以用現金或信用證接受付款。準備交出損益表和資產負債表或銀行對賬單以備份您的財務索賠。如果您擔心分享此信息，請要求房東簽署保密協議。

律師費：未經合格律師審查，不得簽署租約。如果租約足夠小，他們甚至可以按固定金額工作。

家具：除非你打算用草坪椅和電視托盤配備你的辦公空間，否則你需要投資一些家具。無論您是決定使用二手家具供應商，還是喜歡宜家之類的產品，請在簽署之前了解您的費用。

停車：如果你在一個主要的市區，你很可能必須與附近的車庫簽訂合同。雖然折扣通常是批量提供的，但這可能會變得昂貴。

電話/互聯網：大樓是否提供互聯網？有電話線嗎？如果沒有，請考慮盡早咨詢提供商。預計每個數據下降約100美元。此外，不要忘記包括您的會議室和休息區。

商業責任保險：確保涵蓋您的企業以在辦公室中運營的政策。必須在入住前完成。

租戶改進：找到一個完美的空間，除了一個小修理鞋面？確定這些改進的成本，并確定它是否真的值得（可能不是）。

3.寫字樓租賃搬入/搬出的政策是什么？

在發展科技創業公司時，時間至關重要。你們既不想在空間準備就緒前一個月等待，也不想在搬出時承擔重大責任。另外，找出違反租約的處罰方式。如果需要，你能負擔得起這些費用嗎？

4.寫字樓租賃你真的需要多少面積？

為您的房地產經紀人提供對空間要求的可靠估計可能很困難。雖然你知道今天需要多少臺桌子，但你不知道從現在開始六個月你需要多少臺桌子。根據您的要求，估計空間范圍從200到250平方英尺/人到100到150平方尺/人。

以下是一些需要考慮的事項：

最高入住率

空間形狀（矩形空間更靈活）

協作辦公家具

預計未來的招聘人數

5.寫字樓租賃包括什么（即公用事業，設施）？

您獲得的額外津貼將取決于您簽署的租約類型。

就像有許多不同類型的辦公樓一樣，有許多不同類型的租賃安排。提供的租賃類型可能取決于房東的偏好，市場和各種其他因素。

常見的租賃類型

全方位服務/總收入：您最常在多租戶辦公樓中找到此類型。在本協議中，建筑物所有者每月收取一筆一次性費用，其中包括租金空間加上所有建筑物運營費用：財產稅，保險，公共區域維護，公用事業，清潔和其他服務。但是，總租約并不總是包括公用事業。總租約的一個重要方面是了解您的租賃是否為“扁平”或“步驟”。理想情況下，您需要一個固定的租約 - 在整個期限內支付相同的金額。階梯租賃允許成本上升的可能性。

三網：大多數工業和柔性建筑使用三網（“NNN”）租賃。房東收取基本租金加上額外的金額，而不是一筆款項，用于支付房客的財產稅，保險和公共區域維護費用。在這種情況下，您可能會外包并支付自己的清潔職責。

修改后的總收入：修改后的總租賃是三重凈租賃和總租賃的組合。在這里，一些運營費用可能包含在租約中，但公用事業仍然由租戶支付（通常）。

百分比：在這種情況下，您將支付基本租金和/或在該位置產生的總收入的百分比。這種類型的租賃通常用于高需求零售地點。不適合創業公司！

6.寫字樓租賃我們需要什么設施？

廚房，儲藏室，會議室，下班后保安。如果您期望員工“吃飯，睡覺，呼吸”啟動，您可能需要以上所有內容。你想要一個舒適的空間，同時激發出偉大的工作。

此外，確定您是否需要接待員或行政助理。雖然您應該期望員工在職位描述之外卷起袖子，但您也希望他們將大部分時間花在創收活動上。

7.我們會自豪地將利益相關者帶到這里嗎?

潛在的投資者，客戶和員工將走進您的大門。您是否會興高采烈地向他們展示您的時尚空間或對無序電梯感到尷尬？

雖然精明的投資者不會判斷貴公司的裝飾，但你可能會。您的空間是否需要看起來像MTV嬰兒床的一集？當然不是。只要確保你感覺良好。

這是一個好位置嗎？

優越的地理位置靠近公共交通，機場和科技社區的其他成員。擁有良好的地理位置不僅可以更容易地雇用頂尖人才，還可以更輕松地與來自城鎮內外的潛在合作伙伴建立聯系。

不幸的是，最好的位置也是最貴的。還必須考慮生活費用，因為它會影響工資需求，住房，交通和食品成本。租賃辦公空間的大多數創業公司將不得不妥協。

我們真的能負擔得起嗎？

一旦你評估了所有的成本和需求，就應該認真對待：你能以你能承受的價格得到你所需要的東西嗎？

初創公司可以快速改變，無論好壞。幫助年輕公司度過艱難時期的是謹慎的財務規劃。固定辦公室租賃是任何企業的主要承諾，更不用說創業了。如果你知道你準備好了，恭喜你！但是，如果您在查看數字后感到不自信，請考慮下一個問題。

8.我們真的需要自己的空間嗎？

許多科技創業公司開始尋找辦公空間，假設他們需要自己的空間。實際上，他們實際上只需要一個專用的工作空間。是的，擁有自己的地址很難超越自治，尊重和專業水平。

但這有必要嗎？

并不是的。

初創公司現在可以獲得所需的位置，便利設施，靈活性和聲望，而無需大幅度承擔資金風險。